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Comment calculer la récompense lorsque les loyers d’un bien propre remboursent son prêt d’acquisition ?

Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

La liquidation du régime matrimonial impose de déterminer le traitement des revenus procurés par un bien propre lorsqu’ils financent ce même actif. Dans un arrêt n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que ces sommes ne constituent pas des fruits consommés et que leur emploi ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

Deux époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts avaient divorcé. Des difficultés étaient apparues lors de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux.

L’un d’eux était propriétaire d’un immeuble acquis avant le mariage grâce à un prêt. Durant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient été affectés au paiement des échéances de l’emprunt.

La cour d’appel avait retenu que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur affectation au remboursement du crédit souscrit pour acquérir le bien propre ayant appauvri la communauté, elle avait fixé la récompense due à 81 065,99 euros.

L’époux soutenait au contraire que, conformément aux articles 1401 et 1403 du Code civil, la communauté ne recueille que les fruits et revenus des biens propres non consommés. Selon lui, les loyers absorbés par les mensualités étaient consommés et restaient étrangers à la masse commune.

Le remboursement du prêt d’acquisition ne caractérise pas une consommation des revenus

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres, tout en étant privée des fruits consommés sans fraude.

Elle précise toutefois que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de l’article 1403 du Code civil.

Dès lors que ces revenus sont attribués à la communauté, leur affectation au financement du bien propre réalise un transfert de valeur au bénéfice du patrimoine propre. En application de l’article 1437 du Code civil, cette utilisation fonde donc une créance de récompense au profit de la communauté.

La prise en compte de l’emploi patrimonial des loyers lors de la liquidation

La solution différencie la consommation effective des revenus propres de leur affectation patrimoniale. Le paiement, au moyen des loyers, du prêt ayant financé l’acquisition de l’immeuble ne constitue pas une consommation, puisque les sommes participent au financement d’un actif propre.

L’époux ne peut ainsi écarter la récompense en invoquant l’absorption immédiate des loyers par les échéances du crédit. Leur contribution au financement du bien doit être intégrée aux opérations de liquidation de la communauté.
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